El tipo de contrato para construir una casa que elijas está en directa relación con la modalidad de cómo vas a llevar adelante la construcción de tu casa.
Un paso previo, necesario y lógico antes de entrar a definir el tipo de contrato es tener definido el proyecto de tu casa, el cual se expresa en los planos técnicos de una casa.
Probablemente en el proceso de diseño de tu casa, o incluso antes, ya habrás definido la modalidad de cómo vas a llevara adelante todo el proceso de construcción de tu casa.
Básicamente hay 3 opciones:
- Vas a ser un autopromotor y delegarás todo en manos de un arquitecto y una (o varias) empresa constructora.
- Serás un autopromotor más activo y vas a estar muy involucrado, llevando adelante la administración de tu proyecto, generando contratos, pagos, etc.
- Eliges ser un autoconstructor y además de ser el administrador de tu proyecto vas a ser el constructor, con ayuda puntual en algunas etapas, probablemente las más complejas o en las que no tienes experiencia.
Dicho esto te invito a conocer 3 distintos tipo de contratos de los cuales vas a elegir uno para la construcción de tu casa.
#1. Contrato por Administración.
Este es el más antiguo de los tipos de contratos.
Y probablemente el más usado cuando la modalidad que eliges para la construcción de tu casa es la autoconstrucción.
En este tipo contrato para tu casa, lo único que se acuerda es el pago por hora de la mano de obra, ya que en caso de haber un presupuesto este solo tiene un carácter informativo.
El o los albañiles van haciendo el trabajo y cada día, semana o mes se le factura las hora de trabajadas al precio acordado.
La ventaja de este tipo de contrato son dos:
- Es fácil ir haciendo cambios al proyecto sin mayores dificultades.
- No precisas de un proyecto tan elaborado para este tipo de contrato. Aunque tener un proyecto elaborado te ayudará en otros aspectos de la construcción. Por lo tanto esta ventaja tómala sólo «entre comillas».
La desventaja de un contrato por administración es que nunca vas a poder saber con anticipación cuánto vas a gastar en construir tu casa.
#2. Contrato Llave en mano.
Este tipo de contrato es bien popular y en primera instancia suena muy atractivo, en cuanto teóricamente se fija un precio inicial y fijo para la construcción de tu casa.
Para desarrollar este tipo de contrato es preciso tener el proyecto de tu casa muy bien detallado, tanto en su parte gráfica como en la definición de materiales y procedimientos.
Con esta información, el constructor se compromete a realizarlo y acabarlo por un precio fijo y en determinado tiempo
Cada tanto tiempo el constructor pedirá un pago de acuerdo al avance de las obras realizadas.
Este trabajo debería de ser supervisado y aprobado por el jefe de obra de tu confianza antes de realizar los pagos.
Las desventajas de este tipo de contrato son:
- Que la realidad nos dice que en una obra siempre van a ver imprevistos y cambios, en cuyo caso habrá que ajustar este tipo de contrato cada vez que surjan imprevistos.
- Las más importante es que no tendrás elementos para poder comparar distintos presupuesto más que el costo total de cada presupuesto solicitado.
Si solicitas 3 presupuestos solo tendrás 3 “costos totales diferentes», sin detalles que te permitan hacer una comparación más precisa y objetiva.
Su gran ventajas es que si no se introduce ninguna modificación en el proyecto (cosa bien improbable) sabrás de antemano y con precisión el costo de construir tu casa.
Existe mucha oferta en el mercado de casas prefabricadas o denominadas «low cost» (precio bajo) que promueven la modalidad de contrato llave en mano y a las cuales vale la pena ponerle mucha atencion.
En estos caos, no siempre los costos del contrato llave en mano incluyen todo los cosos que implica construir una casa, y ahi hay un tema que debes conocer muy bien ante este tipo de ofertas.
Te dejos este video del arquitecto técnico Jose Iglesias, quien desde su blog control y gestión de obras nos invita a ver que hay detrás de estas casas baratas o low cost, o en dicho en su propias palabras: ¿Dónde está el truco?
#3. Contrato por precios unitarios.
Este es el tipo de contrato más moderno, serio y el que te permite hacer una comparación entre distintos presupuestos más precisa y objetiva.
Este el el tipo de contrato que yo te recomiendo tener, en cuanto tendrás un control más exacto de los gastos.
Aquí, es un requerimiento tener un proyecto muy detallado, pero sobre todo unas mediciones muy precisas.
Lo que se acuerda entre tu y el contratista es (como su nombre lo indica) la colección de todos y cada uno de los precios por unidad de medida de cada partida.
Se cobrará un precio por cada metro cuadrado, por cada metro cúbico, por cada kilo, por unidad, etc.
Es importante que conozcas 4 concepto claves que son parte de todo contrato por precios unitarios: capítulos, partidas, mediciones y precio unitario.
1. Capítulos:
Son los ítems que conforman la descripción detallada de lo que será la construcción de tu casa.
Podemos tener capítulos como: movimientos de tierra, cimentaciones, saneamiento y drenaje, sistema eléctrico, etc.
2. Partidas:
Las partidas son las partes (sub-items) que están dentro de cada capitulo.
Así, por ejemplo, en el capítulo “movimientos de tierra” tendremos 3 partidas:
- Desbroce y limpieza mecánica del terreno.
- Aplanado y replanteo de cimentaciones.
- Excavación para cimentación, zanjas y pozos.
Eventualmente cada partida puede estar compuesta de varias partes. Lo verás más abajo en un ejemplo concreto.
3. Mediciones:
Corresponde al tipo de “unidad de medida” que se corresponde con cada partida.
Así, la partida “desbroce y limpieza mecánica del terreno” se mide en metro cuadrados (m2)
La partida “excavación para cimentación, zanjas y pozos” se mide en metros cúbicos (m3).
4. Precios unitarios:
Corresponde al costo que tiene cada unidad de medida de cada partida.
Por ejemplo, el costo por cada m2 de “desbroce y limpieza mecánica del terreno” es de 0.14 USD (dólares estadounidenses).
Si la medida que debemos realizar es de 520 m2, solo debemos multiplicar “la medida” por el “precio unitario” y tendremos el total de esa partida.
Desbroce y limpieza mecánica del terreno: 520 (m2) * 0.14 (USD) = 72.8 USD.
Aquí te dejo un ejemplo concreto de las partidas y mediciones de una casa, referido al capitulo: MOVIMIENTOS DE TIERRA.
01. MOVIMIENTOS DE TIERRA.
01.01 Desbroce y limpieza mecánica del terreno. Unidad: m2
Compensación y limpieza por medios manuales de hasta 20 cm, incluso retiro de capa vegetal y materiales de la granja.
01.02Aplanado y replanteo de cimentaciones. Unidad: m2
Nivelación del terreno con medios mecánicos, dejándolo listo y libre de obstrucciones para replantear las fundaciones.
Incluye replanteo y marcado de la base, los puntos de fijación y los niveles de referencia, junto con el equipo auxiliar requerido para realizar esta tarea fácilmente.
01.03Excavación para cimentación, zanjas y pozos. Unidad: m3
Excavación de zanjas y pozos en suelos blandos (suelo y arcilla), con maquinaria a una profundidad máxima de 4 m.
Incluye la recogida de las otras partes de la obra. Medido en un perfil.
TOTAL CAPITULO 01: MOVIMIENTOS DE TIERRA.
Como puedes ver, el nivel de precisión en este tipo de contrato es muy alto, lo cual te permitirá tener un mayor control de los que vas a gastar en al construcción tu casa.
Todos los precios unitarios que cada constructor pone en su presupuesto implican un compromiso de su parte.
En caso de que se hagan más unidades por cada tarea se cobrará más (sabes cuanto por cada unidad) y en caso de que se haga menos, se cobrará menos.
La suma de cada partida te dará el costo por cada capitulo, y la suma detodos los capítulos te dará el costo total de construir tu casa.
Siempre habrán (los inevitables) cambios e imprevistos en el proyecto. Pero este tipo de contrato es el que te permite tener un mayor control de los gatos.
Te permite además, conocer de antemano el costo de construir tu casa y saber cuánto te costará cada modificación no prevista.
Esta es la gran ventaja de este contrato para construir una casa: vas a saber el costo de cada modificación no prevista. Que siempre las habrán!
Ahora cuéntame: ¿Ya conocías este tipo de contratos? ¿Cuál es el contrato que mejor se acomoda a tu situación y porqué?
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Hay muchas opcuiones a la hora de crear una casa desde cero, y mucho desconocimiento sobre el procedimiento legal. Muchas gracias por la información. saludos
Exelente post, como siempre muy explicativo y claro, en lo personal si conocía estos tipos de contratos, me parece muy interesante el contrato a precios unitarios pero se me ocurre que debe ser el mas caro económicamente hablando.
saludos.
Hola Diego, yo también pienso que el tipo de contrato más adecuado (para un autopromotor) es el de precios unitarios, sin duda.
Sobre si es caro, eso es discutible. Observo poca claridad a la hora de definir lo caro o económico de una casa. Faltan método de trabajo y cálculo para hacer estudios económicos a largo plazo.
Un claro ejemplo de esto: el nivel de eficiencia energética de una casa.
Las casas no cuestan solo lo que gastas en construirlas, sino también todo el gasto que generan durante toda su vida util. Un ahorro a largo plazo, por mas que implique una inversión inicial mayor, auizás resulte mas económico que no hacerlo…
Lo que si es indudable es que para este tipo de contrato debes tener un proyecto muy bien definido técnicamente. Por otro lado me cuesta imaginar (aunque sé que existen) el llevar adelante un proyecto sin que esté «técnicamente definido».
Te envío un saludo.
Igma.